Mit dem vierten Bürokratieentlastungsgesetz erfolgte zum 01.01.2025 u.a. die Abschaffung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses in Gewerberaummietverträgen (vgl. §§ 578 Abs. 1, 550 BGB). Denn bisher galt: Gewerberaummietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform. Seit dem 01.01.2025 fordert das Gesetz lediglich den Abschluss eines Gewerberaummietvertrags in Textform. Ziel des Gesetzgebers sei es hierbei den bürokratischen Aufwand zu minimieren und die Flexibilität bei der Vertragsgestaltung zu erhöhen.
Unsicherheiten breiten sich auch nach dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung bei den Vertragsparteien aus. Zurecht? Genügt nun der Abschluss oder die Änderung eines Gewerberaummietvertrags per Whats-App? Die Antwort lautet: JA!
Hierzu im Einzelnen:
Der Gesetzgeber verlangt durch die Gesetzesänderung lediglich die Einhaltung der Textform gem. § 126b BGB. Textform meint dabei die Abgabe einer auf einem dauerhaften Datenträger lesbaren Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, klassischerweise somit die Abgabe einer Willenserklärung per E-Mail oder Telefax. In dieser Form können Gewerberaummietverträge nunmehr begründet oder geändert werden.
Den Übergangsregelungen zu diesem Gesetz ist zu entnehmen, dass auf Mietverträge, die noch vor dem 01.01.2025 abgeschlossen wurden, die alte gesetzliche Regelung bis zum 01.01.2026 gilt. Jedoch soll für Änderungen dieser Verträge nach dem 01.01.2025 bereits die neue Regelung Anwendung finden.
Problematisch ist hierbei jedoch, dass die meisten Gewerberaummietverträge, die vor dem 01.01.2025 abgeschlossen wurden, explizit die Einhaltung der Schriftform, d.h. die eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf einer Vertragsurkunde (§ 126 BGB), verlangen. Mithin verlangen diese Verträge mehr als es das Gesetz seit dem 01.01.2025 fordert. Kommt dennoch eine Vereinbarung in Textform zustande, so riskieren die Vertragsparteien die Nichtigkeit des Vertrages aufgrund der Nichteinhaltung der vereinbarten Form (vgl. § 125 S. 2 BGB). Vorsicht ist somit geboten.
Lag vor dem 01.01.2025 ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor und galt demnach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen (vgl. Rechtsfolge des § 550 BGB), so besteht im Zweifel die ungewollte Möglichkeit der ordentlichen Kündbarkeit des ursprünglich befristeten Mietverhältnisses bis zum 01.01.2026.
Ausweislich der Gesetzbegründung sollen ab dem 02.01.2026 Schriftformverstöße, die vor dem 01.01.2025 zu verzeichnen waren, geheilt und das Mietverhältnis wie ursprünglich vereinbart (wieder) befristet sein.
Ob diese Neuregelung tatsächlich zur Vereinfachung der Praxis führen wird, bleibt abzuwarten, denn aktuell dürfte sie zunächst einige Unsicherheiten für die Vertragsparteien mit sich bringen.
