Eine vom Bauträger verwendete Abnahmeklausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum für die Wohnungseigentümer durch einen von der Wohnungseigentümerversammlung zu wählenden vereidigten Sachverständigen abgenommen wird, ist AGB-widrig. Dies hat das OLG Stuttgart mit Urteil vom 06.06.2024 (Az.: 13 U 419/19) bestätigt.
Sachverhalt
In dem zugrundeliegenden Fall wurde auf Basis der vorstehenden Klausel im Jahr 2000 durch einen solchen Sachverständigen die Abnahme erklärt. Im Jahr 2014 rügte die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach entsprechendem Beschluss) für die Erwerber Mängel an der Dachabdichtung und klagt sie 2017 ein. Das Landgericht Stuttgart wies die Klage wegen Verjährung ab. Anders entschied jedoch das OLG Stuttgart:
Entscheidung des OLG Stuttgart vom 06.06.2024
Das OLG hat festgestellt, dass eine Verjährung nicht zu laufen begonnen hat, da die vorstehend vereinbarte Klausel AGB-widrig ist. Sie nehme dem einzelnen Erwerber die Möglichkeit das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen, sodass sein Recht zur eigenständigen Prüfung des Werks gem. § 640 BGB unzulässig ausgeschlossen werde. Mangels wirksamer Abnahme hatte die Verjährung hier somit noch nicht zu laufen begonnen.
Auch kann sich der Bauträger nicht darauf berufen, dass der Erfüllungsanspruch bereits verjährt sei. Das OLG führte aus, dass es dem Unternehmer als Verwender der unwirksamen Klausel verwehrt sei, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag – mangels wirksamer Abnahme – noch im Erfüllungsstadium befinde.
Fazit
Insofern ist also auch nach erheblichem Zeitablauf noch eine Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen möglich. Der Bauträger ist indes nicht schutzlos. Vielmehr ist es aus seiner Sicht ratsam, die Erwerber nach Bekanntwerden der Unwirksamkeit zur Abnahme aufzufordern und mit deren Ablehnung eine Abnahmewirkung (vgl. BGH v. 08.07.2010 – VII ZR 171/08) herbeizuführen.
