Reformbestrebungen zur Schriftform von Mietverträgen

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Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Diskussionsentwurf für ein Gesetz zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht vorgelegt, siehe BMJV | Aktuelle Gesetzgebungsverfahren | Diskussionsentwurf: Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht.

Die für die Immobilienwirtschaft stets präsente Problematik des Schriftformgebotes für längerfristige, laufzeitlich bestimmte Gewerberaummietverträge (nämlich die vorzeitige ordentliche Kündbarkeit von Mietverträgen bei Schriftformverstoß) soll entschärft werden. Das Bundesministerium arbeitet derzeit an Reformen. Ein konkreter Vorschlag wurde nun formuliert. Die Kernvorschrift des § 550 S. 1 BGB soll künftig (inhaltlich gleichbleibend) wie folgt lauten:

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde.

Die Folge der gesetzlich angeordneten Fiktion, dass der Mietvertrag ordentlich und vorzeitig kündbar ist, bleibt also grundsätzlich. Nachdem jedoch insbesondere nachträgliche Änderungen des Vertrages in der Praxis zu Schriftformverstößen führen, soll in diesem Bereich gesetzgeberisch korrigiert werden. Es wird also getrennt zwischen dem ursprünglichen Mietvertrag (dort bleibt das Schriftformerfordernis) und späteren Änderungen (dort ist die leichter einzuhaltende Textform statt Schriftform vorgesehen und die Rechtsfolge ist die Unwirksamkeit nur der Änderungsvereinbarung). Ein neuer § 578a BGB soll lauten:

§ 578a Form von Mietverträgen über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind

(1) Wird ein Mietvertrag über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde.

(2) Ein Rechtsgeschäft zur Änderung des Mietvertrages bedarf der Textform.

Damit soll gewährleistet werden, dass, erstens, die Form (nämlich Textform) bei Änderungsvereinbarungen leichter gewahrt wird und dass etwaige Formverstöße bei Änderungsvereinbarungen (etwa auch durch schlüssiges Verhalten) nicht den Mietvertrag im Ganzen infizieren und vorzeitig kündbar machen.

Im Diskussionsentwurf werden auch noch andere Ansätze unter dem Kapitel „Alternativen“ beleuchtet, von der (nicht in Betracht kommenden) Streichung des § 550 BGB, über die Einrichtung von Registern für Mietverträge (nicht praktikabel), über die Einführung von Treu-und-Glaubens-Regelungen oder Heilungsklauseln bis hin zur naheliegenden Überlegung der Beschränkung des Kündigungsrechtes auf Erwerbende. Insbesondere der letzte Punkt erscheint erwägenswert als Alternative, nachdem der eigentlich von der Vorschrift beabsichtigte Erwerberschutz in der Praxis vielmehr von den Mietvertragsparteien zur Durchsetzung eigener Interessen genutzt wird.

Wir werden verfolgen, wie sich die Gesetzgebung hier entwickelt und Sie natürlich weiterhin informieren.

Für Fragen steht Ihnen unser Team im Immobilien- und Baurecht jederzeit gerne zur Verfügung.

Dr. Andreas Dingler

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