Oberlandesgericht München: Nur die Unterschrift zählt! Kein Schadensersatz bei plötzlichem Abbruch von Vertragsverhandlungen aus wichtigem Grund

Close up of unrecognizable man signing a contract while financial advisor is aiming at the place he need to sign.

(Vorbehaltsurteil vom 31.03.2022, Az. 32 U 6948/2021 (rechtskräftig))

Bei der Abänderung langfristiger Mietverträge ist höchste Sorgfalt geboten. Haben die Parteien die Schriftform vereinbart, gilt eine Änderungsvereinbarung nur, wenn sie von beiden Parteien handschriftlich unterzeichnet ist. Mündliche Absprachen reichen selbst dann nicht aus, wenn sich die Parteien in allen Punkten einig sind. Bricht eine Partei nach monatelangen Verhandlungen plötzlich die Gespräche ab, macht sie sich nicht schadensersatzpflichtig, wenn es für den Abbruch einen triftigen Grund gibt.

Der Fall:

Der Mieter hat mit einem langfristigen Gewerbemietvertrag zwei Flächen angemietet. In Bezug auf eine der Flächen möchte der Mieter den Mietvertrag aufheben. Die Parteien einigen sich über alle Punkte eines Teilaufhebungsvertrags. Der Mieter gibt die Fläche bereits zurück und unterschreibt den vom Vermieter übersandten, vereinbarten Vertragsentwurf. Anschließend, im April 2020, verweigert der Vermieter plötzlich seine Unterschrift, weil er wegen der Corona-Pandemie den Mietvertrag vollständig fortsetzen möchte. Der Vermieter beansprucht die Miete für beide Flächen.

Das Urteil:

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts zu Recht. Der Teilaufhebungsvertrag ist unwirksam, er hätte schriftlich abgeschlossen, also von beiden Parteien handschriftlich unterzeichnet werden müssen. Die Übersendung des Vertragsentwurfs durch den Vermieter, die wirtschaftliche Bedeutung der Teilaufhebung und das gesetzliche Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge sind Indizien, dass die Parteien die Schriftform vereinbart haben. Auch wenn der Mieter auf das Zustandekommen des Teilaufhebungsvertrags vertraut hat, besteht kein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Der Vermieter hat die Vertragsverhandlungen nicht willkürlich, sondern wegen der Corona-Pandemie aus einem triftigen nachvollziehbaren Grund abgebrochen. Aufwendungen des Mieters im Vertrauen auf den Teilaufhebungsvertrag waren sein eigenes Risiko. Vor Vertragsschluss waren die Parteien nicht gebunden.

Fazit:

Erst mit der Unterschrift ist der Deal ein Deal, wenn die Schriftform – ggf. den Umständen nach (!) – vereinbart war. Vorsicht ist geboten, wenn im Vertrauen auf das Zustandekommen eines – selbst als sicher „versprochenen“ – Vertrages Aufwendungen getätigt werden. Scheitert der Vertragsschluss, besteht kein Schadensersatzanspruch, wenn es hierfür einen nachvollziehbaren triftigen Grund gibt.

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