Reservierungsvereinbarungen entsprachen in den letzten Jahren der gängigen Praxis bei Immobilienkäufen. Sie verschaffen zum einen Immobilieninteressenten einen Zeitgewinn während des Ankaufprozesses. Für Makler sind sie attraktiv, da das Reservierungsentgelt bislang auch geschuldet wurde, wenn der Kauf nicht zustande kam. Dieser gängigen Praxis erteilte der BGH in seinem jüngsten Urteil eine Absage.
Schon bisher waren kostenpflichtige Reservierungsvereinbarungen nur unter engen Voraussetzungen möglich:
- der Makler musste vom Verkäufer exklusiv beauftragt sein,
- der Verkäufer musste mit der Reservierung einverstanden sein, damit die Immobilie tatsächlich reserviert werden konnte,
- das Reservierungsentgelt durfte 10-15 % der Maklerprovision nicht überschreiten, andernfalls war die Reservierungsvereinbarung beurkundungsbedürftig,
- ein Reservierungsentgelt konnte auch nach der bisherigen Rechtsprechung nicht in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen, z.B. in demselben Vertragsdokument wie die Maklerprovision, vereinbart werden.
Gängige Praxis und nach Ansicht vieler Gerichte zulässig war die Vereinbarung eines Reservierungsentgelts aber, wenn sie räumlich und zeitlich getrennt vom Maklervertrag abgeschlossen und deshalb als eine selbständige Vereinbarung angesehen wurde.
Diese Rechtsprechung der Instanzgerichte ist durch eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Urt. v. 20.04.2023, I ZR 113/22) überholt. Danach ist eine Reservierungsvereinbarung zwischen Maklerkunden und Kaufinteressenten – auch wenn sie über ein Jahr nach dem Maklervertrag auf einem separaten Vertragsdokument abgeschlossen wird – eine unselbständige Nebenabrede zum Maklervertrag. Als Bestandteil des Maklervertrags sei die Reservierungsvereinbarung wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden unwirksam, weil das Reservierungsentgelt unabhängig vom Kauferfolg geschuldet sei und weil der Makler keine angemessene Gegenleistung erbringe. Schließlich stehe es dem Eigentümer weiterhin frei, die Immobilie überhaupt nicht oder ohne die Mitwirkung des Maklers an einen Dritten zu veräußern.
Zusammenfassend kann in den meisten Fällen die Zahlung einer vereinbarten Reservierungsgebühr verweigert oder ein bereits geleistetes Reservierungsentgelt zurückgefordert werden. Soll dem Makler das Reservierungsentgelt entgegen der neuen BGH-Rechtsprechung zustehen, sind entsprechende nachträgliche Vereinbarungen möglich, die individuell getroffen werden müssen. Zukünftig ist die Vereinbarung eines Reservierungsentgelts nur noch individuell und in besonders gelagerten Fällen möglich.
