BGH, Urteil vom 12.03.2025 – XII ZR 76/24 –
Sachverhalt:
Der Kläger hat von dem Beklagten eine landwirtschaftliche Fläche zur Errichtung und zum Betrieb von Windenergieanlagen angemietet. Die Laufzeit des Vertrags war an den Baubeginn und der Inbetriebnahme der letzten zu errichtenden Windenergieanlage geknüpft. Für den Fall, dass die Genehmigung in Bezug auf die Errichtung der Windenergieanlagen nicht innerhalb von 5 Jahren nach Vertragsschluss erteilt wird, wurden beiden Parteien ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Das Vertragsverhältnis sollte nach Ablauf von 20 Jahren, gerechnet ab dem 31.12. des Jahres, in welchem die Inbetriebnahme der letzten geplanten Windenergieanlage erfolgte, enden.
Noch vor Erhalt der behördlichen Genehmigung kündigte der Beklagte das Nutzungsverhältnis ordentlich. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Nutzungsüberlassung sowie die Eintragung der vertraglich geregelten Dienstbarkeiten und Baulasten.
Zusammenfassung der Entscheidung:
Mit Erfolg! Der Beklagte hat das hier als rechtlich zu beurteilende Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt.
Die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung scheiterte jedoch nicht daran, dass die Parteien eine feste Vertragslaufzeit vereinbart haben, die die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung ausschließt. Denn nach Auffassung des BGH lag zum Zeitpunkt der Kündigung noch kein befristetes Mietverhältnis vor, da die feste Vertragslaufzeit erst mit der Inbetriebnahme der letzten zu errichtenden Windenenergieanlage begann.
Vielmehr scheiterte die ordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses daran, dass die Parteien den Beginn der vereinbarten festen Vertragslaufzeit an den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, nämlich der Inbetriebnahme der letzten zu errichtenden Windenergieanlage, geknüpft haben. Aus rechtlicher Sicht stellt dieses Ereignis eine aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB dar. Mit der Folge, dass bis zum Bedingungseintritt zwar ein unbefristetes Mietverhältnis vorlag, das Mietverhältnis dennoch nach Auffassung des BGH nicht ordentlich kündbar ist.
Zwar wurde das ordentliche Kündigungsrecht nicht ausdrücklich ausgeschlossen, jedoch nahm der BGH an, dass ein solches aufgrund einer interessengerechten Auslegung des Mietvertrags konkludent vereinbart wurde, da andernfalls die Investitionssicherheit des Klägers vor Baubeginn gefährdet und die Errichtung von Windenergieanlage faktisch unmöglich wäre.
Schließlich sieht der BGH in diesem Kündigungsausschluss auch keine unangemessene Beteiligung des Beklagten gem. § 307 Abs. 1 BGB, der Beklagte das Grundstück bis zum Baubeginn nutzen konnte. Ein dauerhafter unentgeltlicher Zustand besteht somit nicht.
Fazit:
Trotz dieser höchstrichterlichen Entscheidung, die den Projektierern in dieser Konstellation und unter Zugrundelegung der konkreten vertraglichen Abreden mehr Planungssicherheit bietet, sollten Projektierer zukünftig dennoch weiterhin auf eine klare und rechtssichere Vertragsgestaltung achten, um das geplante Projekt und die Investitionen zu schützen und das Projekt letztlich auch realisieren zu können.
