Gesetz zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung – Überblick über die geplanten Änderungen in BauGB und BauNVO

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Am 4.9.2024 wurde ein Gesetzentwurf für die Überarbeitung des BauGB und der BauNVO vom Bundeskabinett beschlossen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Änderungsvorschläge des vorliegenden Entwurfs zum Baugesetzbuch (BauGB-E) und zur Baunutzungsverordnung (BauNVO-E):

1. Änderungen für Bebauungspläne und Flächennutzungspläne im BauGB

    Die Verfahrensvorschriften für Bebauungspläne und Flächennutzungspläne sollen neu gefasst werden. Dabei werden die Regelungen zu Umweltbericht und Umweltprüfung geändert. Das Abwägungsmaterial, das bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist, wird in Zukunft unter dem neu eingeführten § 1c BauGB-E zusammengefasst. Dort wird unter Absatz 5 Nummer 1 bei den Anforderungen des kostensparenden Bauens auch das serielle und modulare Bauen ergänzt.    Zudem wird die Möglichkeit geschaffen, im Bebauungsplan Geräuschimmissionskontingente festzusetzen.

    Kommunen und Vorhabenträger sollten sich rechtzeitig vor Inkrafttreten des Gesetzes mit den bevorstehenden Änderungen vertraut machen.

    2. Klimaschutz und Klimaanpassung im BauGB

    In das BauGB sollen ausdrücklich städtebauliche Instrumente für Klimaschutz und Klimaanpassung aufgenommen werden (§ 191a BauGB-E). Zu den Maßnahmen gehören Vorkaufsrechte, städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen; solche Maßnahmen sollen Kommunen in Zukunft auch ausschließlich zur Klimaanpassung ermöglicht werden.

    3. Share Deals und kommunales Vorkaufsrecht im BauGB

    Werden Grundstücke verkauft, steht der Gemeinde nach §§ 24, 25 BauGB in vielen Fällen ein Vorkaufsrecht zu. Ein „Verkauf“ ist aber rechtlich nur das Geschäft „Geld gegen Grundstück“.

    Das Vorkaufsrecht kann oft über sog. Share-Deals vermieden werden, bei denen das Grundstück in eine Gesellschaft eingebracht wird und die Gesellschaftsanteile verkauft werden. Bei solchen kaufähnlichen Geschäften konnten die Gemeinden das Vorkaufsrecht bislang rechtlich nur in wenigen Fällen ausüben, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Praktisch scheiterte die Ausübung in den meisten Fällen schon daran, dass der Share-Deal selbst nicht vor einem Notar beurkundet wurde, da kein Grundstück, sondern lediglich Gesellschaftsanteile, übertragen werden.

    Zukünftig soll die Ausübung des Vorkaufsrechts auch im Vorfeld eines Share-Deals möglich sein. Hierzu soll die Übertragung eines Grundstücks an eine Gesellschaft dem Kauf von Grundstücken gleichgestellt werden (§ 24 Absatz 2a BauGB-E).

    4. Fristen zu angespanntem Wohnungsmarkt und Aufteilungsverbot im BauGB

    Die Regelung zur Umwandlung von Wohngebäuden in Wohnungs- oder Teileigentum (§ 250 BauGB) wird um zwei Jahre bis zum Ende des Jahres 2027 verlängert. Dies gilt in Zukunft für alle bestehenden Wohngebäude mit mehr als 5 Wohnungen. Die bisher mögliche abweichende Regelung durch die Länder (in Bayern: mehr als 10 Wohnungen) soll gestrichen werden.

    Gem. § 201a BauGB mussten die Rechtsverordnungen der Bundesländer über den angespannten Wohnungsmarkt bis spätesten 31.12.2026 außer Kraft treten. Diese Befristung wird aufgehoben – die Landesverordnungen müssen zukünftig alle fünf Jahre neu erlassen werden – ein allgemeines Ende der Regelungen ist im BauGB-E nicht mehr vorgesehen.

    5. Änderungen im BauGB zur Förderung des Wohnungsbaus

    Die Änderung des BauGB soll vor allem den Wohnungsbau fördern. Hierzu werden eine Reihe von Erleichterungen, insbesondere Abweichungsmöglichkeiten von den Vorschriften des BauGB, aufgenommen. Eine ausdrückliche Privilegierung für das Bauen im Bestand ist nicht vorgesehen. Einige vorhandene und zukünftige Privilegierungen können aber das Bauen im Bestand erleichtern:

    – Ein sektoraler Bebauungsplan ist zukünftig nicht nur für die Errichtung, sondern auch für die Änderung oder Nutzungsänderung von Wohngebäuden möglich (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB-E).

    • § 34 Abs. 3a BauGB-E: Künftig soll auch für die Errichtung neuer Wohngebäude vom Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB abgewichen werden können, wenn das Vorhaben sich nach der Art der baulichen Nutzung einfügt. Für die Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung war bereits zuvor eine Abweichungsmöglichkeit vom Einfügensgebot vorgesehen. Für die Abweichung von dem Erfordernis des Einfügens wird künftig die Zustimmung der Gemeinde vorausgesetzt.
    • § 246e BauGB-E: In einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt sind für den Wohnungsbau zukünftig mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen von sämtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches möglich. Die Änderungen sind für die Errichtung, Erweiterung, Änderung, Erneuerung und Nutzungsänderung zu Wohnzwecken möglich. Dies würde weitreichende Abweichungen für den Wohnungsbau ermöglichen, wenn die Gemeinde zustimmt und Nachbarrechte nicht betroffen sind.
    6. Neue Vorteile für serielles und modulares Bauen im BauGB

    Der Begriff des Vollgeschosses ist bislang in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nicht einheitlich definiert, sondern wird in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Dies erschwert es für Architekten und Planer, das zulässige Maß der baulichen Nutzung in anderen Bundesländern zu berechnen. Mit § 20 Abs. 1 BauNVO-E soll der Begriff des Vollgeschosses jetzt einheitlich gefasst werden. Dies könnte serielles und modulares Bauen vereinfachen, da Pläne und Berechnungen bundesweit übertragen werden können.

    7. Erleichterungen für den Lebensmitteleinzelhandel in der BauNVO

    Bislang werden bei Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² und einer Geschossfläche von mehr als 1200 m² negative städtebauliche Auswirkungen vermutet (§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO). Diese Regelvermutung soll in Zukunft für Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe, die der verbrauchernahen Versorgung dienen,  umgekehrt werden, sodass für diese die Regelvermutung gilt, dass keine negativen Auswirkungen bestehen (§ 11 Abs. 3 Satz 5 BauNVO-E). Dies würde in vielen Fällen zur Zulässigkeit großflächiger Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe auch außerhalb von Kerngebieten und Sondergebieten führen.

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