Genehmigungsvorbehalt für die Bildung von Teileigentum – Bayerischer Verordnungsentwurf liegt vor

Cable car tracks in central Munich. The cable car system is an important part of the infrastructure in the modern German city Munich. After World War II the city was rebuilt with streets giving room to modern traffic.

Die Bayerische Staatsregierung hat in der Ministerratssitzung am 06. Dezember 2022, den Entwurf der Änderung einer Verordnung gebilligt, die die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, also die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen (Sondereigentum), unter Genehmigungsvorbehalt stellen soll.

Ein Anspruch auf die Genehmigung der Aufteilung besteht dann nur in den unter § 250 Abs. 3 BauGB genannten Fällen – es ist im Übrigen zu vermuten, dass die Erteilung der Genehmigung von weitreichenden wirtschaftlichen Zugeständnissen der Eigentümer abhängig gemacht wird.

Der „Entwurf zur Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau“ ist aktuell auf der Webseite des Bauministeriums veröffentlicht.

Inhalt des Verordnungsentwurfs

Gegenstand des Entwurfes ist die Festlegung der Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gelten soll. Es ist vorgesehen, dass der Genehmigungsvorbehalt nur für Wohngebäude mit mehr als 10 Wohneinheiten zunächst bis zum 31.12.2025 gelten soll. Der Genehmigungsvorbehalt besteht zudem nur für Gebäude, die bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestanden (also nicht für Neubauten).

Der Entwurf der Verordnung sieht ferner vor, dass der Genehmigungsvorbehalt keine Anwendung auf Fälle findet, in denen ein vollständiger Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt wurde. Es ist zu erwarten, dass dieses Merkmal insbesondere in München zu Diskussionen mit den Behörden führen wird, da die Erwartungshaltung der Behörden erfahrungsgemäß über das hinausgehen kann, was nach den Gesetzen und Ausführungsbestimmungen erforderlich ist.

Problematik

Es ist zu erwarten, dass einige Gemeinden an die erforderliche „Vollständigkeit“ des Antrags zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung überspannte Anforderungen stellen und dadurch in Folge der Teilungsantrag zurückgewiesen wird. Ein erneut gestellter Antrag unterläge dann formal der Genehmigungspflicht, selbst wenn der Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtswidrig zurückgewiesen wurde. Es ist unklar, ob die betroffene Gemeinde in dem Fall der festgestellten rechtswidrigen Zurückweisung die Genehmigung erteilen würde, um etwaige Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Jedenfalls wären langwierige Rechtsstreitigkeiten zu erwarten.

Ob ein „vollständiger Antrag“ tatsächlich erforderlich ist, ist u.E. rechtlich zweifelhaft. Wir haben bei dem zuständigen StMB auf die rechtliche Problematik hingewiesen und angeregt, es bei der u.E. großzügigeren bundesgesetzlichen Regelung (§ 878 BGB analog, der ohnehin vorgeht) zu belassen, bei der wohl nur offensichtliche Unvollständigkeiten zur Abweisung führen dürften.

Weiter besteht die Problematik, dass die Grundbuchämter einen Antrag auf Aufteilung zurückweisen könnten, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Antrag noch nicht beigefügt ist. Wir haben daher bei dem StMJ angeregt, die Grundbuchämter anzuweisen, die Aufteilungsanträge solange nicht zurückzuweisen, bis über den Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtskräftig entschieden ist.

Empfehlung

Soweit es Ihnen möglich ist, einen Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kurzfristig zu erstellen und die Aufteilung Ihrerseits gewünscht ist, ist zu empfehlen, den Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und anschließend sofort den Antrag auf Teilung in Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz zum Grundbuchamt nun kurzfristig zu stellen. Das gilt vor allem für derzeit in der Fertigstellung befindliche Neubauten.

Vorteile: Der Markt bewertet aufgeteilten Wohnungsbestand teils signifikant höher als ungeteilte Mehrfamilienhäuser. Damit einher gehen regelmäßig auch höhere Beleihungswerte finanzierender Banken. Die Veräußerung nur einzelner Wohnungen (z.B. aus Liquiditätsgründen) ist möglich.

Nachteile: Es entsteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Wohnraummieter, denen zum Zeitpunkt der Aufteilung der jeweilige Wohnraum bereits überlassen ist. Steuerlich ist zu prüfen, dass die Aufteilung keine steuerlichen Nachteile nach sich zieht, was im Einzelfall denkbar ist. Insbesondere dann, wenn die Aufteilung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages über das betreffende Grundstück erfolgen soll.

Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmarkt

Nach dem aktuellen Verordnungsentwurf soll der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB in rund 50 Städten und Gemeinden gelten. Dies sind nicht alle Städte und Gemeinden, die mit der bestehenden Gebietsbestimmungsverordnung vom 06. Dezember 2022 als Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt festgesetzt sind. Die bestehende Verordnung, die auf Grundlage von § 201a BauGB erlassen wurde, regelt bspw. die Anwendbarkeit bestimmter gesetzlicher Vorkaufsrechte und Befreiungstatbestände (Blog vom 19. September 2022).

Die Verbände hatten bis zum 10. Januar 2023 die Möglichkeit Stellung zu nehmen. Mit einem kurzfristigen Inkrafttreten ist daher zu rechnen.

Für steuerliche Fragen stehen Ihnen Herr Rechtsanwalt und Steuerberater Sydney Gottschalk und Herr Rechtsanwalt Tim Florian Metzmeier zur Verfügung

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