Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in einem Erhaltungsgebiet durch den Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg rechtswidrig war (BVerwG 4 C 1.20 – Urteil vom 09. November 2021). Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei gem. § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und die Gebäude keine Missstände aufweisen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk war nach der früheren Rechtsprechung u.a. der bayerischen Verwaltungsgerichte (vgl. VGH München, Urt. v. 2. 10. 2013 – 1 BV 11.1944 und VG München, Urteil v. 07.12.2020 – M 8 K 19.5422) und des OVG Berlin-Brandenburg zulässig, obwohl das Grundstück i.S.v. § 26 Nr. 4 BauGB („Ausschluss des Vorkaufsrechts“) entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wurde. Die frühere oberverwaltungsgerichtliche Rechtsprechung hatte hingegen die Ausübung des Vorkaufsrechts auch in Fällen ermöglicht, in denen ein Grundstück bei Erwerb im Einklang mit den Zielen der Erhaltungssatzung bebaut war und genutzt wurde. Diese Rechtsprechung wurde durch das Bundesverwaltungsgericht am 09.11.2021 aufgehoben.
Sachverhalt: Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk
Die klagende Immobiliengesellschaft hatte ein mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebautes Grundstück in der Nähe des Chamissoplatzes im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erworben, auf dem sich bei Erwerb 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befanden. Das Grundstück liegt im Umgriffsbereich einer Erhaltungsverordnung (die Erhaltungssatzungen i.S.v. § 177 BauGB werden in Berlin als Verordnungen erlassen).
Das zuständige Bezirksamt hatte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ausgeübt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts war – wie üblich – damit begründet worden, dass die Gefahr einer sozialen Entmischung zu Ungunsten der einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen bestehe.
Vorangegangene Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg
Das OVG Berlin-Brandenburg hatte mit Urteil vom 22. Oktober 2019 (10 B 9.18) noch entschieden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig sei. In einem sog. Milieuschutzgebiet sei die Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen des ausdrücklichen Ausschlusses in § 26 Nr. 4 BauGB zulässig, obwohl das Grundstück bei Ausübung des Vorkaufsrechts im Einklang mit den Zielen der Erhaltungssatzung genutzt wurde.
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021
Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass die von den Oberverwaltungsgerichten vorgenommene „teleologische Reduktion“ unzulässig ist. Für die Bewertung der Zulässigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt es daher allein auf den Zustand des Grundstücks im Zeitpunkt des Erlasses des Ausübungsbescheids und nicht auf die Absichten des Erwerbers an. Die vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg angestellte Prüfung, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist, scheidet daher aus.
Mögliche Folgen der Entscheidung
Aufgrund der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, dass für die Bewertung der rechtlichen Zulässigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts allein auf den Zustand des Grundstücks im Zeitpunkt des Erlasses des Ausübungsbescheids und nicht auf die möglichen Absichten des Erwerbers abzustellen ist, dürfte die Ausübung des Vorkaufsrechts in Fällen, in denen bislang das Vorkaufsrechts ausgeübt (bzw. eine Abwendungserklärung gefordert) werden konnte, unzulässig sein.
Obwohl die schriftliche Entscheidungsbegründung des Bundesverwaltungsgerichts noch aussteht (diese ist nach Auskunft der Pressestelle in ca. zwei Monaten zu erwarten) und sich aus dieser möglicherweise noch weitere Gesichtspunkte ergeben könnten, können Erwerber und Verkäufer (nach entsprechender Prüfung im Einzelfall) der Ausübung des Vorkaufsrechts oder einer geforderten Abwendungserklärung ab jetzt wohl mit guten Gründen entgegentreten.
Rechtsanwältin Wiebke Hederich, LL.M. (Otago)
Fachanwältin für Verwaltungsrecht
