BGH-Urteil vom 12.01.2022 zum Fortbestehen der Mietzahlungspflicht im Fall einer während der Corona-Pandemie behördlich angeordneten Geschäftsschließung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 12.01.2022 entschieden, dass eine COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts keinen Mangel der Mietsache darstellt. Allerdings kann im Einzelfall eine Anpassung der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage geboten sein. Dabei verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise, die zu einer hälftigen Reduzierung der Miete führt. Vielmehr sind sämtliche Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu berücksichtigen. Dafür gibt der BGH nun einige konkrete Kriterien vor.

Im Einzelnen:

1. Zusammenfassung der Entscheidung des BGH vom 12.01.2022 (Az.: XII ZR 8/21)

Die Kernaussagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Eine pandemiebedingte Schließung eines Geschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache.
• Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Hierfür muss dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sein.
• Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise (d.h. kein pauschales Absenken der Kaltmiete um 50 %). Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Dabei sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.
• Die Zumutbarkeit ist lediglich für die jeweilige Filiale zu bewerten. Darauf, ob die unveränderte Zahlung des Gesamtkonzerns zumutbar ist, kommt es mithin nicht an.

2. Konsequenzen für laufende Prozesse

Die Entscheidung des BGH bringt Klarheit, lässt zugleich aber eine Reihe an offenen Fragen zurück.

Sofern für den jeweiligen Mietvertrag mangels einer speziellen Risikoverteilungsregelung der Anwendungsbereich der Vertragsanpassungsregel (§ 313 BGB) eröffnet ist, soll es im Rahmen der Unzumutbarkeitsprüfung nur auf die konkrete Filiale und nicht etwa auf den Konzern ankommen. Die Mietpartei muss ein objektbezogenes „nicht mehr tragbares Ergebnis“ darlegen und beweisen. Dabei sind sowohl die erlittenen Nachteile als auch etwaige Vorteile des Mieters zu berücksichtigen.

3. Maßgebende Kriterien

Nach der vorliegenden Entscheidung sind folgende Punkte maßgebend zu prüfen:

• Ausgestaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Risikoverteilung.
• Konkret erlittene Umsatzeinbußen des konkreten Mietobjekts (nicht des Gesamtkonzerns).
• Keine Überkompensation durch Berücksichtigung anderweitiger finanzieller Vorteile des Mieters (insbesondere Überbrückungshilfen oder Maßnahmen aus dem Wirtschaftsstabilitätsfonds; nicht hingegen zurückzuzahlende Darlehen). Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Mieter. Kann er nicht ausreichend darlegen, dass er sich um die Maßnahmen bemüht hat, wird er so behandelt, als hätte er die Maßnahmen in Anspruch genommen.
• Vergebliche Anstrengungen des Mieters, Verluste anderweitig auszugleichen.
• Bestehen einer einstandspflichtigen Betriebsausfallversicherung?
• Berücksichtigung von Vermieterinteressen.

Keine klaren Aussagen trifft der BGH demgegenüber zu weiteren ggf. zu berücksichtigenden Kriterien (Rücklagenbildung, Einrichtung bzw. Ausweitung online-Handel und anderer alternativer Vertriebsformen, ggf. späterer Abverkauf der Ware mit möglichem zukünftigen „Umsatzplus“). Diese Themen dürften weiterhin erhebliches Streitpotential bergen.

4. Hintergrund der Entscheidung

Bislang beurteilten die Instanzgerichte die Frage, ob in den Fällen, in denen der Staat aus Gründen des Gesundheitsschutzes die Nutzungsmöglichkeiten für Mieter einschränkt, ein Festhalten an der gesetzlichen Risikoverteilung gerechtfertigt ist, mit der Folge, dass der Mieter den Mietzins weiter in voller Höhe zu bezahlen hat, unterschiedlich (lesen Sie hierzu unseren Blogbeitrag vom 04.12.2020 AKTUELLE RECHTSPRECHUNG ZUR MIETZAHLUNGSPFLICHT IN GEWERBERAUMMIETVERTRÄGEN WÄHREND DER CORONA PANDEMIE – ZIRNGIBL Blog).

Für eine Reduzierung der Miete bestehen zwei rechtliche Grundlagen: Entweder sieht man die Leistung des Vermieters als mangelhaft an, was zu einer Mietminderung führen würde, oder man sieht in der COVID-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage, die eine einvernehmliche Anpassung des Vertrages erfordert.

Dabei war unklar, ob die Regelung zur Anpassung der Geschäftsgrundlage überhaupt zur Anwendung kommen konnte, oder ob diese nicht durch den im Rahmen der COVID-19-Pandemie eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB gesperrt war. Nach dieser Regelung wird (widerleglich) vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der COVID-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Allerdings sieht diese Regelung weder vor, welche weiteren Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung gegeben sein müssen, noch wie eine Vertragsanpassung erfolgen soll. Dies führte im Ergebnis dazu, dass viele Mietvertragsparteien mangels einer ausreichend rechtssicheren Grundlage keine Einigung erzielten, sondern eine Klärung durch die Gerichte suchten (siehe unser Blogbeitrag vom 14.01.2021 Update: Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage bei Gewerberaummietverträgen und Pachtverträgen ist nun Gesetz – ZIRNGIBL Blog).

Diesbezüglich hat der BGH nun einige Unsicherheiten ausgeräumt, indem er ausdrücklich klargestellt hat, dass die allgemeinen Vorschriften nicht durch den am 01.01.2021 in Kraft getretenen Art. 240 § 2 EGBGB gesperrt sind und die staatlich angeordneten Geschäftsschließungen keinen Mangel der Mietsache begründen.

Dabei legt der BGH ausdrücklich dar, dass es zur Begründung eines Mangels auch nicht ausreicht, dass der Zugang zu den Mieträumen faktisch verhindert oder beschränkt war. Dies könnte nur dann einen Mangel begründen, wenn die Zugangsbeschränkungen unmittelbar mit der Lage der Beschaffenheit des Mietobjekts in Verbindung stehen. Die bloße Belegenheit des Mietobjekts im Pandemiegebiet ist hierfür ohne Bedeutung.

Ferner ließ es der BGH nicht ausreichen, dass die Parteien im vorliegenden Fall ausdrücklich als Mietzweck die „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, […]“ vereinbart hätten. Die Auslegung dieser mietvertraglichen Regelung ergibt nicht, dass der Vermieter eine unbedingte Einstandspflicht auch für hoheitlich angeordnete Öffnungsuntersagungen im Falle einer Pandemie übernehmen wollte.

Mit dieser Entscheidung klärt der BGH einige bislang offene Fragen, die bei der Beurteilung der Anwendung der Vertragsanpassungsregel relevant sind.

Bitte beachten Sie, dass diese BGH Entscheidung die Schließung eines gewerblichen Mietobjekts während des ersten Lockdowns betrifft und daher vor allem Anhaltspunkte für die Beurteilung von Altfällen gibt. Diese Erkenntnisse sind nicht uneingeschränkt auf (Gewerbe-)Mietverhältnisse übertragbar, die erst nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie abgeschlossen wurden. Hier dürfte eine Vertragsanpassung regelmäßig ausscheiden. In „neuen“ Mietverträgen sollten daher explizit Regelungen zu einer Risikoverteilung im Falle des Ausbruchs einer Pandemie aufgenommen werden.

Bei der Beurteilung der Rechtslage zur Ihrem konkreten (Gewerbe-)Mietvertrag unterstützen wir Sie gerne!

Ihr ZIRNGIBL Team Immobilien- und Baurecht