Angespannte Wohnungsmärkte i.S.v. § 201a BauGB – Bayerische Staatsregierung erlässt Verordnung

Die Bayerische Staatsregierung hat am 7. September 2022 eine Verordnung nach § 201a BauGB erlassen, die Auswirkungen auf die Ausübung von Vorkaufsrechten in bestimmten Gebieten oder Befreiungstatbestände im Geltungsbereich eines Bebauungsplans hat. Die Verordnung ist am 16. September 2022 in Kraft getreten und gilt zunächst bis zum 31. Dezember 2026.

Eine Verordnung über die Bildung von Teileigentum gemäß § 250 BauGB hat die bayerische Staatsregierung gegenwärtig noch nicht erlassen, d.h. der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB (für die Begründung von Wohnungseigentum – sog. Aufteilungsverbot) findet in Bayern aktuell weiterhin keine Anwendung.

Hintergrund: Baulandmobilisierungsgesetz 2021

Mit dem sogenannten Baulandmobilisierungsgesetz wurden im vergangenen Jahr Änderungen des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung eingeführt, die insbesondere Schaffung von Wohnraum erleichtern sollten.

Während mit einem Teil der gesetzlichen Regelungen unmittelbar rechtliche Änderungen eingeführt wurden, die seit dem vergangenen Jahr wirksam sind, ist ein Teil der Neuregelungen erst dann anwendbar, wenn diese durch eine landesrechtliche Verordnung umgesetzt werden.

Aufgrund der Neufassung des Baugesetzbuches (BauGB) können die Landesregierungen folgende Verordnungen erlassen:

1. Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt gem. § 201a BauGB
2. Verordnung über die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum (§ 250 BauGB).

Regelungsgehalt der Verordnung

Der Verordnung werden rund 100 Gebiete (Städte und Gemeinden) in Bayern zu Gebieten angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

Aufgrund dieser Verordnung gelten in diesen Gebieten zukünftig folgende Regelungen:

• Die Gemeinden können an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im sogenannten unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB ein Vorkaufsrecht durch Satzung begründen. Ein ähnliches Vorkaufsrecht konnten die Gemeinden bereits bisher im Geltungsbereich von Bebauungsplänen oder in Gebieten mit besonderen städtebaulichen Maßnahmen schaffen.
• Die Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus kann unter erleichterten Voraussetzungen erteilt werden. Hierdurch kann u.U. erweitertes Baurecht im Vergleich zur bisherigen Rechtslage geschaffen werden. Dies sollte bei allen Wohnungsbau-Vorhaben geprüft werden.
• Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans können durch ein sogenanntes „Baugebot“ dazu verpflichtet werden, ihr Grundstück mit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten zu bebauen (§ 175 f. BauGB).

Beispiele aus anderen Bundesländern

In Bezug auf die folgenden Bundesländer ist uns bekannt, dass bereits Verordnungen nach § 201a bzw. nach § 250 BauGB erlassen wurden bzw. dies geplant ist:

• Berlin: Hier wurden bekanntlich bereits 2021 sowohl eine Verordnung nach § 201a BauGB als auch nach § 250 BauGB (Umwandlungsverordnung) erlassen.
• Bremen: Die Angespannter Wohnungsmarkt-Verordnung vom 7. Dezember 2021 setzt das Stadtgebiet Bremens (nicht Bremerhavens) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB fest.
• Hamburg: Die Wohnungsmarkt-Verordnung 2021 setzt das gesamte Stadtgebiet der Hansestadt als Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt im Sinne von § 201a BauGB fest. Seit dem November 2021 ist zudem die Bildung von Wohnungseigentum genehmigungspflichtig.
• Niedersachsen: Das niedersächsische Landeskabinett hat im Mai die Anhörung der Kommunen und Verbände beschlossen; mit der geplanten Verordnung soll auch ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB eingeführt werden.
• Hessen: Die Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 legt Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt fest und führt zugleich einen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB für die Aufteilung von Wohngebäuden ab 7 Wohnungen ein.
• Baden-Württemberg: Die Landesregierung hat am 9. Juli 2022 eine Verordnung nach § 201a BauGB erlassen. Eine Verordnung nach § 250 BauGB, d.h. ein Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung von Wohnungseigentum, ist Zeitungsberichten zufolge derzeit nicht geplant.

Ausblick

Das bayerische Kabinett hatte bereits im Dezember 2021 beschlossen, die Verordnung gem. § 201a BauGB über die Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt zu erlassen, was nunmehr erfolgt ist.

Ob und wann die bayerische Staatsregierung eine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen wird, ist weiterhin ungewiss. Zeitungsberichten zufolge wurde von Seiten des bayerischen Bauministeriums noch im Mai 2022 darauf verwiesen, dass es in Erhaltungssatzungsgebieten bereits einen Schutz vor Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gebe. Es werde geprüft, ob ein weitergehender Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB rechtssicher erlassen werden kann.

Eindeutige politische Willenserklärungen von Regierungsseite sind nicht bekannt.